2023年已经过去一半，楼市半年度总结，也该来了。
今天我们先来看看广州二手房上半年网签数据。
据广州乐居统计自广州中原研究发展部、广州市房地产中介协会，上半年广州二手房共网签54864套，其中3、4月挑大旗，网签均过万套。
(相关资料图)
但这波小阳春消化完去年积压的购房需求后，5、6月网签情况急转直下，均跌到8千套水平。
网签均价方面，6月数据还未出来，但参考前几个月的，大致可以推测广州上半年二手房网签价在3万元/㎡左右。
01
数据太枯燥，我们逐个拆解。
首先，54864套是一个什么水平？
不过不失。
我们收集近8年数据发现，2017年上半年广州二手房是卖得最好的，接近10万套；其次是2021和2016上半年，有7万+套。
其他时候，除2022上半年表现特别差外，基本都是5-6万套水平。
因此，今年上半年广州二手房网签量，排在近8年第5名，情况没有大家想象中那么差。
从整体看，二手房市场貌似“温水煮青蛙”，但实际各区竞争仍相当激烈，分化依旧是主旋律。
数据显示，今年上半年二手网网签最多的前三区域分别是番禺、海珠和天河。
其中番禺和海珠比较胶着，均冲上7千套水平，两者相差300套左右，而天河则为6357套。
买新房和二手房的逻辑有点不同，与新房相比，买二手房的客户会更加看重配套和居住氛围等，投资属性相对少点（珠江新城除外，这个我们单独讨论，有兴趣的关注我们后续文章）。
这也是为什么番禺二手房网签主力为钟村+华南板块、海珠为江南西+客村板块等。
而南沙、从化居住属性稍弱，网签量垫底也不足为奇了。
值得一提的是，黄埔二手房大多未满五年，故网签量也一直上不去。
02
看完区域，我们再具体一点，在当下市场，哪些二手房较受青睐？
我们以最新的6月份数据为例。
从广州市房地产中介协会数据来看，最近成交较火热的板块有白云的同德围、荔湾的西关和海珠的工业大道北等，网签量分别为160、129、123套。
值得一提的是，同德围和西关的二手房靠“性价比”取胜，而工业大道北则更多是靠优质学位吸引买家埋单。
十大活跃楼盘方面，大部分小区网签量都环比增长，其中荔湾的荔港南湾和天河的棠德花园涨幅分别高达56%和36%，挤进涨幅前二。
另外，除了岭南新世界、骏景花园和光大花园定位偏改善外，其它小区都属于刚需盘，以排名第一的棠德花园为例，小区今年以来成交的户型都以一至两房为主，两房总价在180-250万元之间，对于首次置业的刚需来说，50来万首付买天河，还是很香的。
再具体到网签面积段，广州市房地产中介协会数据显示，6月只有两个面积段的房子网签量环比上升。
那就是建面约120-144㎡、144㎡及以上。
说明市场“卖一买一”群体活跃度依然很高，也难怪二手房挂牌量突破13.5万套（数据来源贝壳）
03
很明显，从十大活跃楼盘大部分网签量环比上涨和改善面积段房子网签火热来看，目前市场并没有我们想象中悲观。
成熟的刚需小区，成交依旧很好；改善型小区，还有“卖一买一”客户兜底。
那为什么网签数据这么平淡？
两个原因：
·素质差的房子，没有接盘侠了（参考增城朱村等）
·素质一般的房子，卖家心态还强硬着，买家未达心理预期，“按兵不动”
第一个原因不难理解，就不展开了。
至于第二个原因，虽然近期房贷利率下调，二孩及以上家庭的公积金贷款额度提升，但这些利好对购房者来说只是杯水车薪，真正影响他们入市的，当下经济环境不明朗，他们害怕失业，害怕断供。
本来就对未来收入不乐观，还遇上高姿态的卖家，这部分买家也干脆躺平了。
“再等等，也许可以抄底呢？”
乐居君身边不少人有这种想法。
所以说，如果房子久久卖不出去，可能不是你房子的问题，而是价钱问题。
目前，对于卖家来说，如果真的有迫切置换需求，不妨放低姿态，降价卖房，当你还在纠结讨价还价时，你想置换的那套更优质房源，可能已经没了。
对于买家来说，乐居君认为进入下半年，新房市场为年中业绩冲刺，会加快推货速度，二手市场将进一步分流，这时候多去二手市场走走，也许会有意外收获。
总的来看，今年上半年买走广州54864套二手房的，分为两个极端——铁刚需和改善客，而需求没那么迫切的，仍在观望。
下半年，预计仍将是一个继续修复信心的过程。
注：文中数据均来源广州中原研究发展部、广州市房地产中介协会
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