根据最新公布的2023年5月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数延续回落态势，仍位于市场观望区间。市场情绪在经历了连续三月的回升后，自3月份开始连续三月回落，市场情绪的修复仍然以曲折往复为主要特征。预计后续市场情绪指数以小幅波动为主，短期内若无政策加持仍存在下行压力。从城市来看，50城中有10城未来短期房价预测呈上涨态势，占比不足三成。其中，一线城市展现超强韧性，在当前的市场行情下未来房价仍将保持稳中有升，少数二三线城市未来短期房价有望上升，如成都、金华、威海等，杭州在局部松绑政策助力下跌幅有望收窄。
【资料图】
一、重点50城情绪指数连续三月回落，市场情绪仍在观望徘徊
随着一季度积压需求释放殆尽，市场恢复动能开始不足，市场情绪连续三月回落。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，重点50城市场情绪指数为-0.69，较上月回落0.04，仍处于市场观望区间。市场情绪在经历了连续三月的回升后，自3月份开始连续三月回落，市场情绪的修复仍然以曲折往复为主要特征。预计后续市场情绪指数还是以小幅波动为主，短期内若无政策加持仍存在下行压力。从成交端来看，5月重点城市新房、二手房仍然延续回落态势，但是值得注意的是，跌幅均呈放缓迹象，成交端表现好于预期。展望后市，后续市场回温仍依赖于政策端的继续发力，尤其是重点城市限制性政策仍有放松空间。
实际上，当前购房者信心仍然偏弱，与宏观经济恢复不及预期有很大关系。从宏观层面来看，社融数据预期走弱、就业形势局部恶化等都给行业传递了负面信号。根据中国人民银行数据显示，2023年4月，社会融资规模增量为1.22万亿元，虽较去年同期多增2873亿元，但是较上月明显回落，恢复水平低于市场预期。预计5月社融数据有可能会继续走弱。失业率指标来看，4月全国城镇居民失业率为5.2%，较3月下降0.1个百分点，但是其中16-24岁青年人失业率达20.3%，较3月上升0.8个百分点，青年群体失业率上升一定程度上也会拖累入市积极性。
二、各等级城市情绪指数全线下滑，二线城市政策频松绑下跌幅最小
从5月份各等级城市情绪指数来看，一线、二线、三四线城市情绪指数全线下滑。其中，一线城市情绪指数为-0.5，较上月下降0.07，仍然保持着领先地位。一线城市在今年前两月复苏态势强劲，几乎触及平稳区间边界，3月份回温动力不足开始回落，5月份除上海外，其余三城情绪全部下滑，带动一线城市情绪指数下探；二线城市情绪指数为-0.7，较上月回落0.03，跌幅最小，主要是由于受到杭州等少数城市的正向拉动；三四线城市情绪指数为-0.7，较上月回落0.04。短期内一线城市房价以稳中趋升为主，部分二线以及三四线城市则将面临着房价下行的压力。
三、杭州在局部松绑带动下情绪上升明显，上海由观望高位升至平稳
从5月份各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为1个、41个、8个，分别较上月持平、减少4个，增加4个。其中，上海越居情绪指数首位，领跑50城，并且是本月唯一一个居于平稳区间的城市，上海自4月迈入观望后，本月情绪指数再度升至平稳。5月情绪指数为-0.22，较上月上升0.18，上海楼市稳定性较强，虽然成交方面也呈现降温态势，但是购房者的信心仍然较足，新房市场更是开始涌现一波打新热潮。
三亚情绪指数位居第二，本月情绪指数为-0.31，较上月上升0.07，深圳情绪紧随其后，深圳自从2023年1月从观望进入平稳后，连续4个月稳居平稳区间，5月跌入观望高位。深圳二手房参考价调整传闻已满1个月的时间，短期刺激效应已经过去，在缺乏有力的政策利好支撑下，市场活力再度下滑。5月份长春情绪指数为-0.48，较上月微升0.01，值得关注的是，5月长春举行了声势浩大的春季房交会，交易活跃度有所提升，同时在去年年中疫情影响较为严重，情绪指数曾一度降至低迷区间，随后在多轮政策利好下情绪开始反弹。珠三角的重点城市如佛山、福州、珠海、中山等情绪仍处于较高位，5月情绪指数在-0.55以上，处于观望高位区间。
从情绪指数变化来看，本月仅有上海、杭州、长春3个城市情绪指数上升，其余47城情绪指数全部下降。杭州5月情绪上升显著，情绪指数为-0.57，较4月提升0.11。杭州在近两个月局部松绑持续推进，多个区域街镇放松限购，包括余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道等，虽然范围有限，但是也传递出后续将会有更多街镇加入松绑阵营的积极信号，短期内拉动市场情绪上升。
四、北上房价韧性凸显，杭州跌势有望收窄，成都房价维持上升
根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有10城房价呈现上涨态势，占比不足三成。其中，一线城市展现超强韧性，在市场回温形势不明朗的行情下仍保持稳中有升，少数二三线城市未来短期房价有望上升，成都继续维持涨势，山东城市威海表现不俗。
从长三角经济圈来看，除了上海、金华、绍兴等少数城市外，其他多数城市未来短期内房价存在一定的下行压力。其中，上海本月市场均价为74108元/㎡，环比上涨0.15%。根据情绪指数模型预测，未来4个月累计涨幅超1%。金华本月仍然位于观望区间中高位水平，5月市场均价为20655元/㎡，环比上涨1.84%，根据情绪指数模型，未来1个月内房价仍然保持上升态势，涨幅小于1%。杭州5月市场均价为40891元/㎡，环比下降0.57%，在局部松绑政策的拉动下，预计接下来跌幅有望收窄，预测在未来3个月平均跌幅在0.1%左右。
从珠三角经济圈来看，近一半城市未来短期房价呈现上升态势。旅游城市三亚在持续的旅游热度下，市场活跃度较高，根据情绪指数预测，未来2个月房价小幅上升。深圳作为珠三角的核心城市，坐享人口和政策红利，房价具备强大的支撑力，5月市场均价为67353元/㎡，环比上涨0.41%，根据情绪指数，预计4个月内房价月均涨幅在0.5%左右。与此同时，惠州、南宁等城市由于缺乏政策和优质产业支持，房价上涨动能不足。南宁虽然作为广西省省会城市，人口大量流出，长期以来房地产市场活跃度较低，预计未来两个月房价小幅回落，平均跌幅在0.1%左右。惠州作为深圳的近邻城市，大量客户来自于深圳，而当前惠州楼市存在着严重的供过于求现象，大量库存累积，而需求却不足，与深圳的地理距离成为无法克服的障碍，阻碍深圳购房者接盘惠州。5月惠州市场均价为11784元/㎡，环比下降1.95%，预计未来3个月累计降幅超1%。
中西部城市中，除成都外，其余城市短期内房价上升动力较弱。成都本月市场均价为17916元/㎡，环比上涨0.16%，至此成都已经连续一年多房价维持上涨态势，进入5月份房价涨幅收窄，预计后续房价仍然以稳定上升为主，累计涨幅超1%。郑州本月情绪指数由观望跌入低迷，5月市场均价为13320元/㎡，环比下降0.53%，根据情绪指数模型，未来4个月房价以下跌为主，月均跌幅在0.5%左右。
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