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公益物业“先试后买” 伍家岗破解老旧小区管理难

来源:湖北日报      时间:2023-05-11 10:55:40

整洁的伍家岗都市田园小区。 (湖北日报全媒记者 金凌云 摄)


(资料图)

湖北日报全媒记者 金凌云 通讯员 龚艳菊

最近几年,宜昌市伍家岗城投公司对辖区147个老旧小区进行改造,惠及2万户居民。

改造提升小区硬件,让居住环境焕然一新。但这些动辄30多年房龄的老小区,仍面临物业服务先天不足、“无人管”的难题。

去年初,伍家岗区推出“公益物业”,为小区提供兜底物业服务,引导居民“先试后买”,破解老旧小区改造后长效管理问题。

老旧小区改造后面临新问题

一场春雨过后,伍家岗区隆康路一马路杂居小区,柏油路整洁如新,汽车停放有序。“有了物业管理,小区清爽多了。”隆康路社区书记易蓉说。

一马路杂居小区始建于1980年,占地面积8600平方米,有单位宿舍、平房等各种类型住房22栋,住着238户居民,设施陈旧、空间狭小。

去年底,小区完成改造,下雨溢流严重、空间逼仄问题得以解决,可后期管理却成了问题。

“老旧小区改造后,不维护,没两年就会恢复原样。”伍家岗城投公司老旧小区改造项目负责人刘华说,引进物业是小区维护的最优解。

物业管理需要投入。一马路杂居小区居民构成复杂,以老年人、临时租户、工薪阶层为主,有人愿意付物业费,但大部分人拒绝。

更现实的问题是,杂居小区出口多,封闭管理成本高;小区内可利用地块不多、公共空间不足,难以支撑规模化的运营和业态布设,市场化物业公司管不起,也不愿管。

为了让区内老旧小区有人管,城投公司成立伍家新城物业公司,对于基础条件较差的小区,提供3年公益物业服务,给予每周3次的小区楼道内外公共区域保洁,维护基本的环境卫生。

去年12月底,一马路杂居小区改造完成的第一时间,社区委托物业公司进驻,这才有保洁人员上门清扫。

“先试后买”引导消费

“公益物业并非免费,而是以每户10元的标准收取费用。”伍家新城物业公司负责人杨兵说,服务仅针对基础薄弱的老旧小区,因部分旧改居民暂时无法接受付费服务,才进行不收费托底。

杨兵说,3年公益物业只是过渡,过程中逐步探索居民能够接受的付费服务,培养他们“花钱买服务”的意识,“先试后买”以实现可持续。

去年7月,东山大道临街的204号筒子楼迎来公益物业入驻。改造完成两个月后,居民发现停车位增加却无人管理,车辆停放十分杂乱。居民主动推出代表与社区和物业公司沟通,要求提高物业管理范围,对停车场进行管理。

按照居民要求,小区门口装上了行人门禁和智慧停车场装置,开始封闭管理,居民“刷脸”就可顺畅通行小区。眼见环境变好,9月,新城物业开始向小区居民收取每户10元的托底服务费,95%的居民缴纳,停车费也部分转化成物业费,弥补支出。

据了解,托底服务的3年过渡期内,由区财政按照相应比例逐年安排资金予以奖补,第一年补助90%、第二年补助50%、第三年补助30%。居民缴纳物业费较好或向市场化物业服务转化较快的社区,还有10%的奖励资金。

片区化经营谋求可持续

物业运营需要持续的投入。根据测算,一个300户的小区,如果封闭管理,新增一个保安、保洁人员的人工成本,再加上绿化、维修、电费、税费等超过10万元。仅凭每户10元的托底费用,远达不到物业支出所需。

为节省成本,物业公司将全区划分为伍家岗街办、万寿桥街办、大公桥街办等4个大片区,以基础条件较好的小区为中心向周边辐射,片区内清洁人员、管理人员流动使用,片区化运营降成本。

杨兵介绍,并非所有小区都需要公益物业托底,对于服务需求较大的老旧小区,则以商业化服务为主,定价0.35元/平方米,以停车费、直饮水、快递柜等其他收入来提升服务品质。

“商业化物业享受的服务更加完善,有定点服务人员、保洁人员一对一服务。”冯婷是新城物业派驻大公桥片区和平佳苑小区的专业物业负责人,该片区内一共有28个老旧小区,物业负责人3人,主要对接商业化物业小区服务。

小区公示栏显示,去年小区居民缴纳物业费6万余元,而改造后的69个停车位,停车费收入17万余元,扣除全年人工、物业公共管理、清洁支出后,盈余5693.08元。

“片区内商业物业越多,人均成本越低。”杨兵说,另一方面,优质商业物业服务,可以起到示范作用,带动托底小区转化。

目前全区已有10个社区居委会与公司签订公益性物业托底委托服务协议,7300多户居民享受服务,未来争取逐步转化为商业服务。

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