整洁的伍家岗都市田园小区。 （湖北日报全媒记者 金凌云 摄）
(资料图)
湖北日报全媒记者 金凌云 通讯员 龚艳菊
最近几年，宜昌市伍家岗城投公司对辖区147个老旧小区进行改造，惠及2万户居民。
改造提升小区硬件，让居住环境焕然一新。但这些动辄30多年房龄的老小区，仍面临物业服务先天不足、“无人管”的难题。
去年初，伍家岗区推出“公益物业”，为小区提供兜底物业服务，引导居民“先试后买”，破解老旧小区改造后长效管理问题。
老旧小区改造后面临新问题
一场春雨过后，伍家岗区隆康路一马路杂居小区，柏油路整洁如新，汽车停放有序。“有了物业管理，小区清爽多了。”隆康路社区书记易蓉说。
一马路杂居小区始建于1980年，占地面积8600平方米，有单位宿舍、平房等各种类型住房22栋，住着238户居民，设施陈旧、空间狭小。
去年底，小区完成改造，下雨溢流严重、空间逼仄问题得以解决，可后期管理却成了问题。
“老旧小区改造后，不维护，没两年就会恢复原样。”伍家岗城投公司老旧小区改造项目负责人刘华说，引进物业是小区维护的最优解。
物业管理需要投入。一马路杂居小区居民构成复杂，以老年人、临时租户、工薪阶层为主，有人愿意付物业费，但大部分人拒绝。
更现实的问题是，杂居小区出口多，封闭管理成本高；小区内可利用地块不多、公共空间不足，难以支撑规模化的运营和业态布设，市场化物业公司管不起，也不愿管。
为了让区内老旧小区有人管，城投公司成立伍家新城物业公司，对于基础条件较差的小区，提供3年公益物业服务，给予每周3次的小区楼道内外公共区域保洁，维护基本的环境卫生。
去年12月底，一马路杂居小区改造完成的第一时间，社区委托物业公司进驻，这才有保洁人员上门清扫。
“先试后买”引导消费
“公益物业并非免费，而是以每户10元的标准收取费用。”伍家新城物业公司负责人杨兵说，服务仅针对基础薄弱的老旧小区，因部分旧改居民暂时无法接受付费服务，才进行不收费托底。
杨兵说，3年公益物业只是过渡，过程中逐步探索居民能够接受的付费服务，培养他们“花钱买服务”的意识，“先试后买”以实现可持续。
去年7月，东山大道临街的204号筒子楼迎来公益物业入驻。改造完成两个月后，居民发现停车位增加却无人管理，车辆停放十分杂乱。居民主动推出代表与社区和物业公司沟通，要求提高物业管理范围，对停车场进行管理。
按照居民要求，小区门口装上了行人门禁和智慧停车场装置，开始封闭管理，居民“刷脸”就可顺畅通行小区。眼见环境变好，9月，新城物业开始向小区居民收取每户10元的托底服务费，95%的居民缴纳，停车费也部分转化成物业费，弥补支出。
据了解，托底服务的3年过渡期内，由区财政按照相应比例逐年安排资金予以奖补，第一年补助90%、第二年补助50%、第三年补助30%。居民缴纳物业费较好或向市场化物业服务转化较快的社区，还有10%的奖励资金。
片区化经营谋求可持续
物业运营需要持续的投入。根据测算，一个300户的小区，如果封闭管理，新增一个保安、保洁人员的人工成本，再加上绿化、维修、电费、税费等超过10万元。仅凭每户10元的托底费用，远达不到物业支出所需。
为节省成本，物业公司将全区划分为伍家岗街办、万寿桥街办、大公桥街办等4个大片区，以基础条件较好的小区为中心向周边辐射，片区内清洁人员、管理人员流动使用，片区化运营降成本。
杨兵介绍，并非所有小区都需要公益物业托底，对于服务需求较大的老旧小区，则以商业化服务为主，定价0.35元/平方米，以停车费、直饮水、快递柜等其他收入来提升服务品质。
“商业化物业享受的服务更加完善，有定点服务人员、保洁人员一对一服务。”冯婷是新城物业派驻大公桥片区和平佳苑小区的专业物业负责人，该片区内一共有28个老旧小区，物业负责人3人，主要对接商业化物业小区服务。
小区公示栏显示，去年小区居民缴纳物业费6万余元，而改造后的69个停车位，停车费收入17万余元，扣除全年人工、物业公共管理、清洁支出后，盈余5693.08元。
“片区内商业物业越多，人均成本越低。”杨兵说，另一方面，优质商业物业服务，可以起到示范作用，带动托底小区转化。
目前全区已有10个社区居委会与公司签订公益性物业托底委托服务协议，7300多户居民享受服务，未来争取逐步转化为商业服务。
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