一直以来，小区的管理水平都很大程度上影响着小区内居民的居住舒适度和生活便利程度。我们都听说过“三无”小区那么究竟什么是三无小区?以及哪些小区最好千万别碰?今天，小编就梳理了相关知识，我们一起来看吧。
何为三无小区？
人们习惯上把无物管，无主管部门，无人防物防的院落，楼栋，称为三无小区。三无小区一直是困扰小区居民的老大难问题，同时也是双创重点难点问题，加上三无长期处于无人管理状态，加之小区居民等靠思想突出，缺乏自觉维护意识，环境卫生脏、乱、差十分严重，严重阻碍了双创工作的开展。
这几类小区千万别碰
1、大社区和独栋小区
先不论房价，这两类小区在居住体验上基本没听到过好评。超大社区可能会因为社区过大居住人口过多，每天通勤的一半时间，都用在了出小区上，密集而拥堵变成了平日常态。除此之外大社区的问题还有很多，比如建设周期长、流动人口多，还有通常在城市中心区不会存在大社区，大社区多存在于较为偏远的郊区，因此在通勤距离和时间上也不够友好，这些问题都加大了社区的不稳定性，导致社区房价波动较大。
关于独栋单体楼小区，这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势，但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽，因此居住舒适度上会大打折扣，除了一些有有利因素加持的的项目外，大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不能够跟随大市波动。
2、商住混居小区
这类小区也是各类城市都普遍存在的，并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。从性质来说，这类小区确实具有居住属性，至于为什么会有众多小企业和商家进驻，大抵都是因为小区的区位优势，并且周边也有不错的配套，小区内的管理费和车位费相较于写字楼也更便宜。
一方面因为公寓的性质，另一方面混居使居民的居住属性不够纯粹，人流密集让建筑内部损耗也更迅速，再加上物业维护平庸，破旧的面貌也是让这类住宅价格打折的原因。在人们越来越重视私密度和舒适度的今天，这类小区注定会衰落以及被日益淘汰，并且从环境状况来看，这类产品都不是个好的投资品，未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。
3、郊区景观豪宅
一套“面朝大海，春暖花开”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可时至今日，在遍地景观房收割市场过后，你会发现这些白月光不值得。这类豪宅房价上涨难的问题在于，虽然把持了好景观，但地理位置欠佳，距离主城区较远，周边生活配套不足，还没有优质的学位和商业配套捆绑，并且豪宅产品的市场流动性，本就远不如普通的刚需改善产品，如此一来便更是有价无市，难有上涨空间。
4、片区内的错配小区
不知道大家有没有留意过，在普通小区内的大户型，单价往往不如小户型，特别是刚需片区，一套大户型的总价可能仅仅比小户型高出50%左右的价格，但面积却多出一倍，可即便如此，这类的大户型产品还是会面临很长时间的转手周期。这其中的关键就是因为它处于刚需片区内，对于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说，让刚需上车即大户型来说真的有难度。
还有刚需片区的豪宅项目，也是同理，有钱人不会只为了项目品质，而不顾及小区周边是不是还有农民房厂房，商业配套只有普通平价商超，根本满足不了这类业主的消费层级。
5、高容积率的旅居盘
旅居旅居，除了走走看看外，还绕不开一个住，因此还要看必要的生活配套是不是齐全。对于类似这种有社区而无运营的盘，偶尔休闲小住三五天尚可，长期居住就要做好思想准备，面对这也没有那也没有的尴尬。没有社区配套、供应量大，单就这两点，已经注定了这样的小区难以上涨。
这样的项目，仅仅是我国海景旅居地产的冰山一角，国内兜售海景旅居方概念的城市还有很多，比如广西的北海、山东威海等，都大量的存在类似的旅居小区，住不出便利度也住不出房价涨幅，甚至还要割肉出让，所以真的不要头脑一热买在这种小区。
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